ARSA PAYI(KAT KARŞILIĞI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
GİRİŞ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma sözleşmelerden çifte tipli bir sözleşmedir.Sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi , yüklenicide bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Konusu taşınmaz olduğu için noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir.
Bu sözleşme ile arsa sahibi para vermeden arsasından belli payları yükleniciye vererek dairelerin yapılmasını sağlamakta ve bu şekilde kar elde etmektedir.
Arsa Sahibi Paylarını Nasıl Devreder?
Arsa payı karşılığı kat sözleşmelerinde ücret para yerine yükleniciye verilecek olan arsa payıdır.
Arsa payının devri iki şekilde yapılabilir:
1)Arsa sahibi, devredilmesi kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektedir.
2)Arsa sahibi , payını tamamen devretmemekte, bağımsız bölümler bitene kadar arsanın mülkiyetinin kendisinde olup , inşaatın ilerleme aşamasına göre kısım kısım devretmektedir.
Yüklenici Kat Yapma Borcunu Neleri İçerir?
Yüklenicinin 2 temel borcu;
1) Kendine verilen arsa payına karşılık bu arsada bina yapmak;
2) Bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanı devretmektir.
Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmelerinde Şekil Şartı Var mıdır?
Sözleşmede taşınmaz mülkiyetinin devri söz konusu olduğu için resmi biçimde yapılması
gerekmektedir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır.
Eğer devlete ait ve ihale ile verilen bir arsa ise bu sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter onayı da gerekmektedir.
Şekle uymamanın sonucu kesin hükümsüzlüktür.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Uygulanma Şekilleri Nelerdir?
1- Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaat Etmesi ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi
2- Arsanın Tamamen Yükleniciye Devri
3- Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi
4- Arsa Paylarının İnşattaki Aşamaya Göre Devri
Tarafların Borçları Nelerdir?
A) YÜKLENİCİNİN BORÇLARI
1- Bağımsız Bölüm Yapma Borcu
2- Bağımsız Bölümü Bizzat Yapma Borcu
3- Bağımsız Bölümü Teslim Etme Borcu
4- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
5- İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Borcu
6- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Borcu
7- Vergileri Ödeme Borcu
B) ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI
1-Arsayı Teslim Etme Borcu
2- Arsa Paylarını Devir Borcu
Yüklenici Temerrüde Düşerse Ne Olur?
Yüklenici, sözleşme konusu olan inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda ifa edememesi durumunda temerrüde düşer. Şayet böyle bir süre tayin edilmemişse arsa sahibinin ihtarı ile yüklenici temerrüde düşer. Bunun için de edimin ifa gününün gelmiş olması gerekir. Buna karşın yüklenici borcunu ifa etmiyorsa, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için yükleniciye ek bir süre vermesi gerekir.
Temerrüde Düşmesinin Sonuçları Nelerdir?
1- Aynen İfa ile Birlikte Gecikme Tazminatı
Arsa sahibi temerrüde düşen yükleniciden aynen ifa ve ifanın gecikmesinden dolayı meydana gelen zararı isteyebilir, fakat bunun için arsa sahibi tercihini derhal bildirmelidir. Aksi takdirde aynen ifa + gecikme tazminatını tercih ettiği karine olarak kabul edilmektedir. Aynen ifanın istenebilmesi için yüklenicinin kusuruna gerek yoktur, fakat gecikme tazminatı için kusur aranmaktadır.
2- İfadan Vazgeçip Müsbet Zararın Tazmini
Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçip müsbet zararın tazminini isteyebilir. Bu durumda arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme ilişkisi devam etmektedir, fakat sözleşmenin konusu değişmektedir. Arsa sahibi müsbet zararını istediğinde karşılıklı edimini yerine getirmekten de kurtulmuş olacaktır.
3- Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini
Sözleşmeden dönme, edimin ifası alacaklı için faydasız bir durum almış veya tazminat istemesi halinde bunu yerine getirip getirmeyeceği şüpheli hale gelmiş bir borçluya karşı alacaklıyı koruma amacı taşır. Sözleşmeden dönmenin amacı, sözleşme yapılmamış olsaydı alacaklı hangi ekonomik durumda bulunacaksa o durumu sağlamaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?
A) İFA
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi kendisinden doğan bütün borçların ifa edilmesiyle sona erer.
B) İNŞAATIN YOK OLMASI
TBK. m. 483’ün “Eserin yok olması” şeklindeki düzenlemesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulanması gerektiği düşünülmektedir. İnşaat teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu yok olursa, arsa sahibi teslim almada temerrüde düşmezse, yüklenici çalışması ve masrafları için ücret isteyemeyeceğinden hasara kendisi katlanacaktır. Malzemenin hasarına ise kim malzemeleri temin etmişse o katlanacaktır
C) ARSA SAHİBİNİN TAM TAZMİNAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMEYİ FESHETMESİ
Arsa sahibi, bağımsız bölümler tamamlanmadığı sürece yüklenicinin o zamana kadar yaptığı çalışmalarının karşılığını ve masraflarını ödemekle yükümlü olacaktır. TBK. m. 484’ü uygulamanın koşulları bağımsız bölümlerin tamamlanmamış olması ve fesih beyanıdır. İnşaat bittikten sonra bu imkândan yararlanılamaz. İnşaatın bitimine yakın bir zamanda arsa sahibinin feshi talep etmesi TMK. m. 2’ye göre değerlendirilmelidir ve bu durumda arsa sahibinin temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanmalıdır. Burada yüklenici sadece ücretin verilmesini talep edebilecektir
D) ARSA SAHİBİ TARAFINDA ORTAYA ÇIKAN İMKÂNSIZLIK
TBK. m. 485’e göre yüklenici arsa sahibi tarafında ortaya çıkan beklenmedik bir olay nedeniyle inşaatı tamamlama imkânsızlığına düşerse, yapılan inşaatın karşılığını ve buraya girmeyen giderleri isteyebilecektir. Arsa sahibi kusurlu ise yüklenici bundan başka tazminat da talep edebilecektir.
E) SÖZLEŞMENİN KONUSU OLAN İNŞAATA İLİŞKİN İMKÂNSIZLIK
İnşaata ilişkin imkânsızlık ya taşınmazdan kaynaklanır ya da hukuki bir nedenden kaynaklanır. Taşınmazla ilgili imkânsızlığın ortaya çıkmaması için arsanın fiilen mevcut olması ve sözleşme konusu inşaatın gerçekleştirilmesine uygun bulunması gerekir
F) YÜKLENİCİNİN ÖLÜMÜ VEYA ACZİ
Yüklenicinin kişisel becerileri nazara alınarak sözleşme yapılmışsa, ölümüyle arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi sona erer.
G) FESHİ İHBAR YOLUYLA SONA ERME
1- Öngörülemeyen Haller Dolayısıyla Fesih
2- Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Fesih
3- İnşaatın Ayıplı Olması Nedeniyle Fesih
H) FESİH
Fesih, sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye yönelik olarak sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geçerli bir hukuki sonuç doğurması için karşı tarafın kabulü aranmamaktadır. Fesih aynı zamanda
bir tasarruf işlemdir.
