TAPU İTALİ ve TESCİL DAVASI
TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI NEDİR?
Tapu iptali ve tescil davasının konusu usule ve hukuka aykırı olarak düzenlenen tapu sicil kayıtlarının gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Tapu iptali ve tescil davası Anayasa ve AİHS tarafından koruma altına alınış olan mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgilidir.
Tapu iptal ve tescil davasında amaç ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkının temin edilmesi ve taşınmazın gerçek sahibi adına tescil edilmesidir. Böylece tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil niteliği mahkeme tarafından tespit edilecek ve hukuki durum ile fiili durum arasında bağlantı kurulmak suretiyle somut olay adaleti sağlanacaktır. Tapuda gerçek hak durumuna aykırı tescilin bulunduğu yani yolsuz tescilin sözkonusu olduğu her halde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
YOLSUZ TESCİL NEDİR?
Türk Medeni Kanunumuzun 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşmektedir. Ancak bunun yanında taşınmaz mülkiyeti zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir.
Taşınmaz mülkiyeti yukarıda sayılan istisnalar harici tescil yoluyla kazanılır ancak tescil tek başına yeterli değildir. Hukukumuzdaki ”sebebe bağlılık” ilkesi gereği taşınmazın tapu siciline tescili geçerli ve haklı bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Bu husus, TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.
Tapudaki tescilin böyle bir geçerli ve haklı sebepten yoksun olması durumunda tapu sicili gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez ve gerçek hak durumuna etki etmez. Böyle bir durumda da tapu sicilinin gerçek hak durumunu gösterme fonksiyonu ortadan kalkar . Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1)
TAPU İPTAL ve TESCİL DAVASI SEBEPLERİ
Birçok sebebe dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası sebepleri ise aşağıdaki gibidir:
A) MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
Muris muvazaası, miras bırakan tarafından mirasçılarının tamamı veya bir kısmını, sahip oldukları miras haklarının tamamı veya bir kısmından mahrum bırakmak amacıyla gerçekleştirilen işlemleri ifade etmek için kullanılan hukuki terimdir. Bir örnek vermek gerekirse: Miras bırakanın, sahibi olduğu bir taşınmazı kendisine bağışladığı bir kişi ile göstermelik olarak satış sözleşmesi yapması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olur.
Muris muvazaasının varlığı halinde hakları ihlal edilen mirasçılar muvazaalı işlem için muris muvazaası davası açabilirler. Muvazaalı işlem bir taşınmazın devredilmesi ile sonuçlandıysa bu durumda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilinir.
Muris muvazaasında görünürdeki işlem, örneğin bağışlama işlemini gizlemek için yapılan satış sözleşmesi tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığı için geçersizdir. Taraflar arasındaki gizli işlem yani bağış işlemi ise kanuni şekil şartına uyulmadığı için geçersizdir. TBK’nın hükümleri gereği konusunu taşınmazların oluşturduğu bağışlama sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmelidir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil dvasının hukuki gerekçesi budur.
Muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında şu hususlar mahkeme tarafından dikkate alınır, davayı açacak olan taraflar da bu hususların üzerinde önemle durmalıdır:
*Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi olup olmadığı araştırılır.
*Muris ve mirasçıların mali durumları incelenir,
*Taşınmazın gerçek bedeli hesaplanır ve satış bedeli ile karşılaştırılır,
*Miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki incelenir, tarafların motivasyonları üzerinde durulur,
*Miras bırakan ile taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği iddia edilen kişi arasındaki ilişki incelenir,
*Miras bırakanın taşınmaz satışına veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmeye ilişkin iradesi incelenir *ve söz konusu işleme ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı araştırılır,
*Taşınmazı muvazaalı olarak satın aldığı iddia edilen kişinin ekonomik durumu inceenir,
*Tarafların yaşadığı yörenin yerel adet ve gelenekleri incelenir.(Örneğin bazı yörelerde değerli arazi ve taşınmazların kadınlara bırakılmaması için muvazaalı işlemler yapıldığı görülmüş/görülmektedir.)
B) KADASTRO ÖNCESİ HAK DURUMU NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
Kadastro çalışmaları sonucunda kadastro geçen taşınmazların kayıtları tapu siciline kaydedilir. Bu durum da tapu siciline ilişkin kanun ve uygulama hükümleri gereği kadastro çalışması sonucunda kendi adına taşınmaz kaydı düşülen kişiler açısından söz konusu taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmesi sonucunu beraberinde getirmektedir.
Hatalı yürütülen kadastro çalışmaları sonucunda kadastro tutanaklarının hatalı olarak tutulması ve hatalı kadastro tespitleri gerçekleştirilmesi neticesinde kadastro öncesindeki gerçek hak durumuna aykırı hukuki sonuçlar oluşabilir. Bu nedenle kadastro çalışmaları sonucunda elde edilen kadastro tespitlerine ilişkin olarak askı ilan süresi(30 gün) içerisinde itiraz yoluna başvurulabilir ve kadastro mahkemesi nezdinde kadastro tespitine itiraz davası açılabilir. Bu davanın açılmaması halinde, askıya çıkarılan kadastro tespitleri kesinleşir ve kesinleşme akabinde artık kadastro mahkemesinde kadastro tespitlerine itiraz davası açma yolu kapanmış olur. Bu halde hak sahipleri yalnızca kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davanın açılması için de kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür.
C) KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. TMK m.713
Bu kanun hükmü gereğince tapu iptal ve tescil davasının açılması için:
*Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz söz konusu olmalı,
*Zamanaşımı yoluyla taşınmazı kazanacak kişi taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalı,
*Malik sıfatıyla zilyetlik 20 sene davasız ve aralıksız sürmeli, Bu halde zilyedin iyi niyeti aranmaz
Şartlar sağlandığı tapu iptal ve tescil davası açılması yoluyla söz konusu taşınmazın tapu kaydında zilyet adına tescil gerçekleştirilir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılabilmektedir.
Olağanüstü zamanaşımı sebebiyle açılacak olan bu tür tapu iptali ve tescil davalarının mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve ayrıca davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yerde mevcut olan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilmesi gerekmektedir. Tüm şartların gerçekleşmesi halinde tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verilir. İtiraz edenler bu davaya katılıp tescilin kendi adlarına gerçekleştirilmesini talep edebilecektir.
D) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile yüklenici yani müteahhitler arasında gerçekleştirilen çift taraflı, karma tipli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile müteahhit, bağımsız bölümleri inşa etmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi; arsa sahipleri ise arsa payının mülkiyetini hakedişi oranında müteahhide vermeyi vaat etmektedir.
Müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmekle birlikte arsa sahiplerini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun yanında müteahhit ile taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı altında sözleşme akdeden üçüncü kişiler olabilir. Yargıtay’a göre bu tip sözleşmelerin niteliği alacağın temliki sözleşmesidir. Dolayısıyla müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olması halinde, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler de arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceklerdir.
TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI KİMLERE KARŞI AÇILIR?
Tapu iptali ve tescil davası tapu sicilinde taşınmazın maliki olarak görünen kişiye karşı açılmalıdır. Eğer bu kişi ölmüşse dava, mirasçılarına karşı açılmalıdır.
TAPU İPTALİ ve TESCİLİ DAVASINDA YETKİLİ ve GÖREVLİ MAHKEME
Tapu iptali ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. ANcak istisnai olarak ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesi, tüketici ilişkilerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme tüketici mahkemesi olabilmektedir.
TAPU İPTALİ ve TESCİLİ DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Tapu iptali ve tescil davası ayni hak olan mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak tapu iptali ve tespit davasının türüne göre istisnai olarak zamanaşımı süresi söz konusu olabilir.
