EV SAHİBİ KİRA ORANINI TEK TARAFLI OLARAK ARTTIRAMAZ.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiş olan bir tarafta kiraya verenin tarafta ise kiracının olduğu bir özel hukuk sözleşmesidir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ile düzenlenmiştir. Taraflar arasında yapılan sözleşme iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup taraflar arasında yapılan anlaşma ile kiraya veren kiraya verilen malı kiracıya teslim etme, kiracı ise bunun karşılığında belirlenen bedeli ödemeyi taahhüt eder.
Türk Borçlar Kanunu Madde 229 ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
Kira Sözleşmesi hakkında detaylı bilgi için kira sözleşmesi konulu yazımıza https://hazarhukuk.com.tr/kira-sozlesmesi-nedir-kira-sozlesmesinde-taraflarin-borclari/ ulaşabilirsiniz.
Kira Artış Oranı Nedir?
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi kapsamında kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denmektedir. Hayat şartlarının değişmesi ve hakkaniyetin uygun kıldığı ölçülerde kira oranının arttırılması hukuka uygundur. Ancak kira artış oranının fahiş miktarda artırılması hukuka aykırı olup bunun önlenmesi için çeşitli kanuni düzenlemeler yapılmıştır.
Mevcut durumda kira oranlarının ev sahipleri tarafından tek taraflı olarak fahiş miktarlarda arttırılması gündemdedir. Bu konuya ilişkin olarak resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmak üzere kira artış oranı bir önceki yılı geçmemek koşulu ile en fazla %25 olacak. 1 Temmuz 2023’e kadar sözleşmede belirlenen oran %25’in altında ise TÜFE oranı geçerli olacak. Eğer TÜFE oranı veya sözleşmede belirtilen oran %25’in üstünde ise yasal olarak en fazla %25 artış oranı yapılabilecektir.
Ev Sahibi Kirayı Tek Taraflı Olarak Arttırabilir mi?
Ev sahibinin tek taraflı olarak kiralanan taşınmazın kira oranının arttırması veya kiranın miktarını arttırması mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.11.2017 tarihinde vermiş olduğu bir karar ile ev sahibinin tek taraflı kira artış oranı veya kira miktarının arttırılmasını hukuk aykırı bulmuştur. Söz konusu kararın tam metnine aşağıda yer verilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7358 Esas 2017/16789 Karar Sayılı Kararı
“İçtihat Metni”
Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı; kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 350 TL olduğunu, yıllık ÜFE artışı ile 01.11.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 363 TL, 01.11.2015 tarihinden itibaren aylık 405 TL olması gerektiğini, ancak davalının artış yapmadığını, yıllık eksik ödenen farkın ödenmesi için ihtar gönderdiklerini ancak kira farkının ödenmediğini ileri sürerek davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, sözleşmede artış maddesi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde (818 Sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Taraflar arasında imzalanan 01.11.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 350 TL olarak kararlaştırılmış, sonraki yıllar kira bedelinin artırılacağına dair bir düzenleme yapılmamıştır.
Davacı, dava dilekçesinde kira bedellerinin yıllık ÜFE artışına göre ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle tahliye talep etmiş ise de, sözleşmede artış maddesi bulunmamakla davaya konu kira tutarının ispatı kiraya verene aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez. Davacı kiraya veren, kira miktarınının ÜFE ile artırılacağını ispat edemediğine göre, aylık kiranın sözleşmede yazılı olan 350 TL olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ:
Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 30.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Stajyer Avukat Adem AYDIN
