KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEPREM NEDENİYLE FESHEDİLMESİ
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiş olan bir tarafta kiraya verenin tarafta ise kiracının olduğu bir özel hukuk sözleşmesidir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ile düzenlenmiştir. Taraflar arasında yapılan sözleşme iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup taraflar arasında yapılan anlaşma ile kiraya veren kiraya verilen malı kiracıya teslim etme, kiracı ise bunun karşılığında belirlenen bedeli ödemeyi taahhüt eder.
Türk Borçlar Kanunu Madde 229 ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
Kira sözleşmesi hakkında detaylı bilgiye sitemizde bulunan yazımızdan ulaşabilirsiniz. https://hazarhukuk.com.tr//kira-sozlesmesi-nedir-kira-sozlesmesinde-taraflarin-borclari/
Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenlerle Feshedilmesi Mümkün Müdür?
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devam ettiği süreçte haklı bir sebebin varlığı halinde taraflardan her biri tarafından sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi Türk Borçlar Kanunu Madde 331 hükmü ile düzenlenmiş olup söz konusu madde ile hem kiracıya hem de kiralayana, kira ilişkisinin devamını kendileri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshetme imkânı verilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 331 ” Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ”
Taşınmazın Depremde Hasar Alması Halinde Kira Sözleşmesi Haklı Nedenlerle Feshedilebilir Mi?
Depremde kiralanan taşınmazın hasar alması halinde kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu Madde 331 hükmü gereğince haklı nedenlerle feshedilmesi mümkündür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş olan bir karar kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edileceği hükme bağlanmıştır. Söz konusu Yargıtay kararının tam metnine aşağıda yer verilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7564 Esas 2015/11172 Karar
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 31/03/2015
NUMARASI : 2012/482-2015/274
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-birleşen dava davalısı vekili M.B. ve davalı-birleşen dava davacısı vekili Av. E.. T.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, asıl davada kiralananın zorunlu tahliyesi nedeniyle yapmış olduğu harcamaların tahsili, birleşen davada ise hor kullanım nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece her iki talebinde reddine karar verilmiş hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile davalıya ait taşınmazda kiracılık ilişkisi devam ederken dava konusu kiralananın da içinde bulunduğu iş merkezinin malikler kurulunun yaptığı, davalının da katıldığı toplantıda imzası bulunan karara göre, binanın riskli yapı olduğu bu nedenle kiralananın boşaltılması gerektiğine karar verildiği, bu karar üzerine kiralananın tahliye edildiğini bu tahliye nedeniyle uğramış olduğu zararın tazminini istemiştir.
Davalı savunmasında kiralananın tahliyesinde kendisine izafe edilebilecek bir kusurun bulunmadığını binanın bir ayıbının bulunmadığını, öncesinde ayıbın giderilmesi için kendilerine bir ihtar gönderilmediğini, kiralananı kendi istekleri ile tahliye ettiklerini belirterek davanın reddine, kiralananda meydana gelen hor kullanım nedeniyle yapılan tespit sonucu alınan bilirkişi raporuna göre hor kullanım tazminatının tahsilini istemiştir. Mahkemece her iki davanın reddine karar verilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2004 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın haklı nedenle feshedilip edilmediği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu kiralananın içinde bulunduğu binanın kat maliklerinin talebi üzerine BİMTAŞ şirketine yaptırılan deprem analizi sonucu binanın deprem riski taşıması nedeniyle sözleşme kiracı tarafından fesh edilmiş ve kiralanan tahliye edilmiştir.
Kat maliklerinin talebi üzerine yaptırılan inceleme sonucu verilen raporun sonuç ve öneriler kısmında yapılan çalışmalar ve analizler sonucunda D.B.Y.B.H.Y. 2007 Yönetmeliğine göre ./.. binanın dayanım ve performans sınır değerlerini sağlamadığı, özellikle ana taşıyıcı kolonların 1. bodrum kattan itibaren hemen bütün katlarda göçme bölgesinde kalması sebebiyle binanın can güvenliği açısından yüksek risk teşkil ettiği bu nedenlerle binanın güçlendirilmesinin ekonomik olup olmayacağının tespit edilmesi gerektiği, eğer ekonomik değilse yıkılıp yeniden yapılması tavsiye edilmiştir. Nitekim kat malikleri kurulunun 08/06/2012 tarihli toplantısında yetkin bir inşaat şirketinden yeniden rapor alınmasına, yıkım veya güçlendirme seçeneğinin değerlendirilmesine karar verilmiştir.
Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür.
Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir. Aksi takdirde ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi gerekir.
Dosya kapsamından kiralananın içinde bulunduğu binanın deprem riskinin hangi boyutta olduğu, yıkılması gerekip gerekmediği veya depreme karşı güçlendirme yapılması ile yetinilmesi konularında İTÜ ‘den konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:
Yukarıda açıklanan nedenlerle tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
