HACİZLİ TAŞINMAZ MALLARIN SATIŞI

HACZEDİLEN TAŞINMAZ MALLARIN SATIŞI

Cebri icra sırasında borçlunun haczedilen malları, alacaklının satış talep etmesiyle açık artırma ile satılır. Alacaklı hacizli taşınmaz malın satışını haczin koyulmasından itibaren 1 yıl içerisinde talep etmelidir. Süresinde talep etmediği takdirde haciz düşecektir. İcra dairesi, satışın süresinde talep edilmesiyle taşınmazı 3 ay içerisinde satmalıdır. Bu süre düzenleyici bir süre olup sürenin geçmesinden sonra yapılan satış da geçerlidir. Taşınmazlar, taşınırlarda olduğu gibi pazarlık yoluyla satılmazlar. Taşınmazlar UYAP sistemine entegre edilmiş elektronik satış portalı üzerinden açık artırma yoluyla satılır. Hacizli taşınmazların satışında dikkat edilmesi gereken husular bulunur.

Taşınmaz Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A)Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi: Borçlu tıpkı taşınırlarına koyulan hacizlerde satış yetkisi alabildiği gibi taşınmazlarında da satış yetkisi alıp hacizli mallarını kendi paraya çevirebilir. Bu satış türüne rızai satış denilmektedir. Rızai satış için borçlu, kıymet takdirinin kendisine tebliğ edilmesiyle 7 gün içerisinde icra dairesinden kendisine satış yetkisi verilmesini talep etmelidir. Kıymet takdiri yapılmamış ise kendisi de kıymet takdirinin yapılmasını talep edebilecektir. Borçlunun satışı gerçekleştirip paraya çevirebilmesi için 15 günlük süresi vardır. Satış yetkisi verilen taşınmazın satışında, rüçhan hakkı olan bir alacak var ise iki farklı bedel ortaya çıkabilir. Asgari satış bedeli taşınmazın muhammen bedelinin %90’ına karşılık gelen miktardır. Eğer taşınmaz üzerinde rüçhan hakkı olan bir alacak var ise, söz konusu alacakların toplamı ile asgari satış bedeli olan (taşınmazın muhammen bedelinin %90’ı) miktar karşılaştırılır. Hangisi daha fazla ise o miktar esas alınır. Bu miktar üzerine şimdiye kadar yapılan takip masrafları da eklenmek suretiyle asıl ödenmesi gereken miktar belirlenmiş olur. Borçlu malı sattığı alıcıyla anlaştığı takdirde alacaklı malın bedelini dosyaya yatırır; icra dairesi de gereken bütün belgeleri icra mahkemesine gönderir. Borçluya verilen satış süresinin başlangıcından icra mahkemesinin vereceği karara kadar satış süresi işlemez, durur. Mahkeme kabul ya da ret olacak şekilde iki yönde karar verecektir. Kabul kararıyla malın mülkiyeti alıcıya geçecektir. Ret halinde ise alıcının ödediği bedel alıcıya iade edilecektir.

B)Açık Artırma Yoluyla Satış: Açık artırma yoluyla satış için bir takım hazırlıkların yapılması gerekecektir. Bunlar artırmanın ilanı, şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenmesidir. Bunlar olmadan doğrudan artırma yapılamaz.

1)Artırma İlanı: İcra dairesi satış talebini alınca taşınmazın bulunduğu yerdeki adetlere göre taşınmazı en elverişli satacak şekilde şartları tespit ederek ilanı yapar. Bunları ihtiva eden şartname artırmadan önce en az 10 gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açıkta bulundurulur. Açık artırma birinci ve ikinci artırma olacak şekilde belirlenir. Birinci artırmada satılamadığı halde ikinci artırma yapılır. Bu tarihler ( gün ve saat belirli olacak şekilde) artırmanın başlangıcından en az 15 gün öncesinden ilan edilir. İkinci artırmanın başlayacağı gün birinci artırmanın biteceği günden itibaren 1 ayı geçmeyecek şekilde belirlenmelidir. Açık artırma elektronik satış portalında yapılır. İlanda tarihler ile birlikte varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını ispata yarayan belgelerle birlikte 15 gün içerisinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır. Bildirilmediği takdirde tapu sicilinden anlaşılmadıkça satış bedelinin paylaşılmasından hariç kalacakları da yazılır. Ayrıca irtifak hakkı sahiplerine de bu ihtar yapılır. Aynı ilan alacaklı, borçlu ve tapuda yer alan diğer ilgililere de tebliğ edilir.

2)Artırma Şartnamesi: Açık artırma, icra dairesinin belirlediği şekilde hazırlanır ve taşınmazı satın alacak kişi de buna göre alacaktır. Şartnamede, söz konusu takibin dosya numarası, taraf bilgileri, artırma tarih ve saatleri, taşınmazın tapu kaydı ve nitelikleri, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, irtifak hakkı, ipotekli borç senedi, irat senedi ve borçlunun bu taşınmaz ile temin ettiği şahsi borcu ( üst sınır ipoteği gibi) var ise bunun da alıcıya intikal edeceği belirtilir. Bunlara ek olarak taşınmaz üzerindeki diğer mükellefiyetler, muhammen bedeli, artırmaya katılacakların yatırması gereken teminat vs.. Diğer gerekli bilgiler de yer alır. Bu şartname alıcılar için tapu sicili hükmündedir. Şartnamede yazılmayan hususlardan alıcı sorumlu olmayacaktır. ,

3)Mükellefiyetler Listesi: Artırma şartnamesinde mükellefiyetler için mükellefiyetler listesi hazırlanır. Bu da yine şartnamenin eki olup tapu sicili hükmündedir. Haczin koyulmasından sonra taşınmaz üzerinde doğan ayni hak veya tapuya şerh verilen şahsi haklar haczi koyduran alacaklının hakkına etki etmeyecektir. Alacaklı bu hakla birlikte ya da ayrı olarak satılmasını isteme hakkına sahiptir.

Yapılan araştırmada hak iddiasında bulunanlar olursa eğer bu da mükellefiyetler listesine yazılır. Bu liste alacaklı ve borçluya bildirilir ve 3 gün içerisinde varsa itirazları, bildirilmesi istenir. İtiraz halinde istihkak prosedürü uygulanır (İİK m. 96-97). Liste kesinleşince şartnameye eklenir. Bundan sonra icra müdürü tarafından tekrar kıymet takdiri yapılmalıdır. Ancak taşınmazda yeni mükellefiyet oluşmamışsa taşınmazın değeri değişmeyeceği için yeniden kıymet takdiri yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni kıymet takdiri yapıldığı halde rapor taraflara ve diğer ilgililere tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde rapora karşı şikayet yoluna gidilebilir. Süresinde yapılmayan şikayet daha sonra raporun usulsüz olduğu iddiasıyla ihalenin feshi hakkını vermez. Şikayet üzerine yeniden bilirkişi raporu alınacağından şikayet eden gerekli masraf ve giderleri 7 gün içerisinde mahkeme veznesine yatırması gerekecektir. Yatırılmadığı takdirde başkaca bir işlem yapılmadan şikayet reddedilecektir.

Kıymet takdirine karşı yapılan şikayet üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesin olup istinaf yoluna kapalıdır. Şikayet edilmeden kesinleşen kıymet takdiri veya şikayet üzerine verilen kıymet takdiri kararı 2 yıl geçmedikçe geçerlidir ve yeni kıymet takdiri hesaplanması istenemez.

4)Artırmanın Yapılması: Satış, UYAP sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır. Artırma alıcıların teklif verme suretiyle devam eder. Teklif verme süresi 7 gündür. Artırma söz konusu taşınmazın muhammen bedelinin yüzde ellisinden başlatılır. Alıcıların vermiş olduğu teklifler arasındaki fark taşınmazın muhammen bedelinin binde birinden az ve her halükarda 100TL’den az olamaz. Artırma devam ettiği süre boyunca en yüksek teklif veren bir başkası kendisinden yüksek teklif vermedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını da geri alamaz. Artırmanın son 10 dakikası içerisinde yeni teklif verildiği takdirde süre, bir kerelik 10 dakika uzatılır. Teklif verme süresi içerisinde yapılan sitenin bakım ve iyileştirilmesi ihalenin geçerliliğini etkilemez. Artırmanın bittiği günden sonra icra müdürü son 10 dakika içinde siteden kaynaklı problemler sebebiyle teklif verilemediğini tespit ederse 1 kereliğe mahsus artırmayı bir gün uzatır. Bu da duyurulur ve artırmanın başlayacağı ve biteceği saat duyurulur. Artırmanın başlangıç tarihi uzatma kararının verildiği andan itibaren 3 günü geçemez. Bu süre içerisinde öncesinde verilen en yüksek teklif geçerli olurken yeni teklifler de verilebilecektir.

Hacizli taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir. Artırma sona erdiği anda gerekli şartların sağlanmış olması şartıyla en yüksek teklifi veren malın mülkiyeti alıcıya geçer. Asgari ihale bedelinin karşılanmadığı görülürse, alıcı bedeli ödememişse, teklif verme süresi bitmeden önce borçlunun borcu ödemesi halinde icra müdürü ihalenin yapılamadığını belirler ve tutanakla tespit eder. Asgari tutar karşılanmamışsa veya alıcı satış bedelini yatırmamışsa ikinci açık artırma yapılır. İkinci artırma tarihi öncesinde belirlendiği tarih ve saate yapılır. İkinci artırmada en yüksek teklifi verene ihale edilir ancak bu tutarın malın muhammen bedelinin yüzde ellisini veya satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan alacaklılardan hangisi fazla ise onu karşılaması ayrıca her iki durumda da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Satış ve paylaştırma giderleri her iki artırmada da sağlanmalıdır.

Alıcı çıkmaz, satış için gerekli şartlar gerçekleşmez veya alıcı bedeli yatırmazsa takip alacaklısı önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içerisinde satış günü verilmesini talep edebilir.
Sicile kayıtlı malın kıymet takdiri bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı olan ve Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere, bunların bulunmaması halinde listede kayıtlı diğer bilirkişilere yaptırılması zorunludur. Kıymet takdirinin hesaplanması yetkili kişilerce yapılmadığı takdirde şikayet yoluna başvurulabilir.

İcra müdürü artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucunda bir sonuç tutanağı düzenler. Bu tutanaktaki bilgileri aynı gün elektronik satış portalında ilan eder. Artırmanın hangi gün ve saatte bittiği, şartlar sağlanmışsa en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, ihale alıcısını adı soyadı, ilandan itibaren 7 gün içerisinde bedelin yatırılması gerektiği veya şartlar yerine gelmediyse hangi gerekçeyle yapılamadığı tutanakta yazar. İhaleyi alan dışında teklif veren kişilere yatırdıkları teminat iade edilir.

5)Satış Bedelinin Ödenmesi ve Alıcıya Teslimi: İhalenin yapılmasıyla taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. Ancak bedel ödenmedikçe taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapuda tescili yapılmaz. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın muhafaza ve idaresi icra dairesi tarafından kararlaştırılır. Birinci veya ikinci artırma fark etmeksizin taşınmaz ihale edildiği alıcı, ihalenin feshi talep edilse dahi 7 gün içerisinde taşınmazın bedelini nakden ödemek zorundadır. Bedel ödenmezse icra müdürü ihale kararını kendisi kaldırır ve alıcının yatırdığı teminat iade edilmez. Teminattan satış masrafları düşürülür ve kalan miktar hak sahiplerinin alacağına mahsup edilir.

Satış bedeli icra dairesine yatırılmadıkça taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapuya da yazı yazılmaz. Tapuya yazı yazmak için ihalenin kesinleşmesi ve 7 gün içerisinde feshinin istenmemiş olması ya da istendiyse bile reddedilip ihalenin kesinleşmesi gerekir. Taşınmazın tescili damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleşir.

Stj. Av. Melisa YAĞIZ