DEPREM SONRASI İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI
Yaşanan deprem sonrasında birçok ev ve dükkan gibi yapının yıkılması ve ağır hasar alması nedeniyle kiralık olarak kullanılan bu taşınmazlar üzerinde kiracılar ve ev sahipleri arasında ihtiyaç nedeniyle konutun veya dükkanın tahliye edilmesi istemiyle birçok uyuşmazlık yaşanmaktadır. Bugünkü yazımızda ihtiyaç nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliyesi davası hakkında bilinmesi gerekenleri ele alacağız. Yazımızda öncelikle kira sözleşmesi hakkında açıklamalarda bulunmanın yerinde olacağı kanaatindeyim.
KIRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiş olan bir tarafta kiraya verenin tarafta ise kiracının olduğu bir özel hukuk sözleşmesidir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ile düzenlenmiştir. Taraflar arasında yapılan sözleşme iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup taraflar arasında yapılan anlaşma ile kiraya veren kiraya verilen malı kiracıya teslim etme, kiracı ise bunun karşılığında belirlenen bedeli ödemeyi taahhüt eder.
Türk Borçlar Kanunu Madde 229 ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
DEPREMDE OTURDUĞU EVİ VEYA DÜKKANI HASAR ALAN MÜLK SAHİBİN KIRACISINI TAHLİYE ETMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?
Yaşanan deprem sonrasında birçok ev ve dükkan gibi yapının yıkılması ve ağır hasar alması sonucunda kullanabileceği başka konutu veya dükkanı bulunmayan mülk sahibi kirada bulunan taşınmazını kendisinin veya kanunda belirlenen yakınlarının kullanımı için kirada bulunan konut veya dükkanının kiracı tarafından tahliyesi ile kendisine teslim edilmesini talep etmektedir.
Mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle evinin kendisine teslim edilmesini dava yoluyla talep etme hakkı bulunmakla birlikte bu talebin ileri sürülebilmesinin bir takım şartları vardır. Kanun ile düzenlenmiş olan şartların var olması halinde mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlaması mümkün olmaktadır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK Madde 350 ve 351 hükümleri ile düzenlenmiştir. Madde 350 hükmünde sözleşmenin tarafı olan mülk sahibi için getirilmiş olan bir düzenleme bulunmakla birlikte madde 351 hükmünde ise yeni malikin tahliye talep etme hakkı düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Madde 350 hükmünde belirlendiği üzere kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirilmesini talep etme hakkı vardır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temelinde
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE TALEP EDİLEBİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Mülk sahibi tarafından kiralanan konut veya dükkanın tahliye edilebilmesi yapılan kanuni düzenlemeler ile sıkı şartlara bağlanmıştır. Öncelikle kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır. Bunun yanında tahliye talebine esas olan gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı mevcuttur. Yargıtay konuya ilişkin emsal kararlarında konut veya dükkanı kullanma ihtiyacının somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar verilmesini esas almış, ihtiyacın gerçek ve samimi olmaması halinde davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRELERİ
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması belirli sürelere tabi olup bu süreler kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre ayrılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için belirlenen süreler Türk Borçlar Kanunu madde 350 hükmü ile düzenlenmiş olup belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 3 ve 6 aylık fesih bildirim süreleri öngörülmüş olup 6 aylık süre fesih dönemi olup 3 aylık süre ise ihbar süresidir. Yani kısaca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık süre fesih dönemi içerisinde en az son 3 aydan önce bildirimde bulunmak şartıyla 6 ayın sonundan itibaren 1 ay içerisinde bu davanın açılması gerekmektedir. Sürelere uyulmaksızın açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının reddine karar verileceğinin bilinmesi gerekmektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEN YERİN BAŞKA BİRİNE KİRALANMASI HALİNDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI VARDIR
Kiralanan ev veya dükkanın kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin talep edilmesine rağmen mevcut kiracı tarafından tahliye edilmesi sonrasında bir başkasına kiralanması sıkça karşılaşılan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucu tarafından bu hakkın haksız ve kötüniyetli olarak kullanılmasının önlenmesi amacıyla bir takım düzenlemeler yapılmıştır. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığı durumlarda, haklı sebep olmaksızın, kiralananın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanması hakkaniyete aykırı olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 355 hükmünde açıkça düzenlendiği üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın tahliyeden itibaren 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanması halinde kiraya verenin eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın hakkaniyete aykırı olarak başkasına kiralanması halinde eski kiracı dava açarak yukarıda belirtilen tazminat miktarlarını mülk sahibinden talep edebilir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINI KİM AÇABİLİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası her ne kadar kiraya veren kişinin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle açılabilmekte ise de açılacak olan davanın doğrudan bu kişiler tarafından açılması mümkün değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ancak kiraya veren tarafından açılabilmektedir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI NEREDE VE HANGİ MAHKEMEDE AÇILMALIDIR?
Kira ilişkisinden kaynaklı davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. . İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Avukat Adem AYDIN
